誰在購買溫哥華的百萬元房屋?(2015年6月5日发布于太陽報)

加拿大統計局最新的家庭收入中位數為2012年的 $71,140元。根據Conference Board of Canada,一間加拿大獨立的的研究機構報告預計,2015年加拿大非工會員工平均加薪將為2.9%,而這和過去幾年的加薪速度差不多。如果我們假設家 庭收入每年增加3%,那麼2015年的家庭收入中位數將為$77,736元。

那麼,年收入有$77,736元的家庭,可以在大溫哥華地區買到什麼樣的房子?

假設這個家庭沒有其他債務,並且貸款利率為2.85%、首付20%、以25年來攤銷貸款,他們最高可以購買$376,281元的房屋。如果他們正在考慮溫哥華、本拿比或列治文地區,以下是他們擁有的選擇(不包括開發商直接銷售的預售屋):

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那麼,是誰在購買溫哥華的百萬元房屋?

根據蘇富比國際地產對高價位房屋買家的調查報告顯示,這些人是:

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該 報告也再次肯定了國際買家對溫哥華豪宅市場的的重要影響。中國是溫哥華地產的主要國際買家,他們比較喜歡購買獨立屋和公寓。相比於洛杉磯、紐約、倫敦或上 海,溫哥華的房地產被認為是經濟實惠。另外還有國際學生富裕的家長購買高級公寓給他們在溫哥華讀書的孩子居住趨勢。這些國際學生大多來自中國、中東及歐洲 國家。

 

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常見問題:我們應該在哪裡買房地產?(2015年4月24日发布于太陽報)

今年房地產市場非常的活躍,現在大溫哥華地區的銷售與房源比高達32 %,這是自2007年以來,最熱的賣家市場。現在有很多買家購買地產,有些是投資,有的自用。我也看到越來越多的公司舉辦地產投資研討會。我們房地產經紀人最常見的問題之一是:我們應該在哪裡買?

我的答案是:這要看情況。看你購買地產的目的是什麼? 作為投資或自住?如果是一種投資,你要的是現金流還是升值潛力?如果你是買房自住,這也取決於你的生活方式,你在哪裡工作,和許多其他因素。

MAC營銷公司編制了一份報告,以圖表方式概述2015年影響大溫哥華房地產市場的經濟因素和統計數據。

其中(下圖)顯示8年來(從2006年11月2014年11月)升值最多的地區之冠為溫哥華東區,其次是西溫哥華和溫哥華西區。所以,如果你想買升值最多的地方,這個圖表也許提供了一些線索。

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下圖顯示了2014年全新水泥公寓的吸收率。代表了在2014年開始發售的全新水泥公寓,有多少比例已經賣完。南本拿比/Metrotown地區全新水泥公寓的吸收率為75 %,是大溫地區賣的最好的地區。其次是溫哥華市中心Downtown 及北本拿比。

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下圖顯示了目前ADVENT物業管理公司所管理之物業(少於20年的公寓)的平均每平方英尺的租金。根據CMHC租賃市場報告,2014年,大溫哥華地區的租房空置率僅於0.7%,低於全加拿大各大城市的2.0 %平均空置率。

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我結合了以上兩個圖表來比較看看哪些區域可以提供最好的租屋回報,我用了不同地區每平方英尺的平均租金除以每平方英尺全新水泥公寓售價來計算。這是一個相當簡化的計算,還有許多不同的因素需要考慮,例如物業稅稅率,首付比例的金額等等需要納入考量。

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您也可以和第一張圖表比較,看看哪個城市擁有最高的增值,來尋找符合您想要的投資地點。你可以在這裡下載完整的 MAC-Intel-2015報告

 

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列治文全新公寓市場現況及遠景 ( 2015年4月10日发布于太陽報)

MAC Marketing Solutions(一個專門為開發商銷售預售屋的營銷公司)發布了一篇有關2015年列治文公寓市場遠景的文章。根據報導,“列治文目前有35個新的開發案在這個市場上銷售(主要是混凝土結構),而且這些項目中,有80%的單位已經售出。”

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MAC銷售公司預計,2015年買家對列治文全新公寓的需求仍會保持強勁。然而,隨著越來越多的大型社區規劃開發案的興建,這些新樓盤的吸收率可能會減慢。

根 據他們的研究,售價差別因地點、建築質量、木造或混泥土建築等等而異,但新的樓盤售價大約是$535至$580每平方英尺。此外,較多的自住用戶偏好購買 列治文Oval地區。因為那裡提供了較好的週邊設施與價值。這些自住用戶的人口多數為年輕首次購房者或是想要升級的家庭。

相對的,用來投資的買家(很多中國投資者)傾向於購買沿三號路,離天車步行距離較近的新樓。

我個人覺得,和五、六年新的公寓比較,全新公寓的價格極具競爭力。我有不少自住客人在看了現有二手公寓和預售屋之後,決定多花一點錢,購買全新公寓。而且有很多公寓一直將在今年陸續完工,對自住的客人希望早點入住不是問題。

但是較舊的公寓也有它的優點,例如面積較大、臥室較大和價格實惠等等。

如下圖統計顯示,列治文的二手住宅公寓是處於平衡市場。而全新公寓是處於賣家市場。但是列治文的轉售和全新公寓的活動都低於大溫哥華地區的平均。

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 二月份地產活動繼續加溫 (2015年3月13日发布于太陽報)

我們地產經紀最常被問到的問題之一就是房價會漲會跌?

雖然我們沒有水晶球能預知未來, 但是根據一些資料, 還是有些端倪可循. 大溫哥華地產局(REBGV)每個月都會出版一份報告,來統計每個月所有經過MLS買賣物業的資料。而本月這份報告顯示,相比於去年同期,今年二月住宅物 業的銷售增長了21 %,出售物業的總數(房源)卻減少了11 %。

今年二月份的銷售與房源比例為25.7%,這是從2011年3月至今,銷售與房源比例最高的一個月。

銷售與房源比例到底是什麼?這個指標和房價漲跌有什麼關係?

銷售與房源比例是一個供應與需求的指標,簡單的來講,房屋價格是由供給和需求決定而的。

當在市場上銷售的房源和購房者的需求是平衡的時候,我們就有一個平衡的市場。

如果房源少於需求,就是賣方的市場,而價格有上升的壓力。

如果房源多於需求,就是買方市場,而價格的增長將低於預期的通貨膨脹,甚至跌價。

那這比例應該應該如何解讀? 有人說平衡市場的銷售與房源比例為15%至20%-25%之間。也有一位在大溫哥華當地產經紀三十多年的資深人士,他認為平衡市場的銷售與房源比例為12-22%。當銷售與房源比例低於12%或高於22%的時候,他都會特別注意。

其實影響地產市場的因素有很多,例如貸款的利率,通貨膨脹 ,和經濟增長。但是有一些影響的因素是有地方性的,例如每個城市甚至社區都可能有不同的收入趨勢、人口密度、首次購房者的數量等等,這些因素可能導致每個地區都有非常不同的動態。

因 此,卑詩省房地產協會(BCREA)對此進行了分析,假設一個平衡的市場中,房價增長與通貨膨脹相同,什麼樣的銷售與房源比例是屬於一個平衡的市場。 卑 詩省房地產協會(BCREA)發表了以下的圖表說明,在大溫哥華地區,一個平衡的市場的銷售與房源比例為12-21%,在菲沙河谷地區為12-19%,而 在維多利亞到為15-21%。

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大溫哥華地產局發表二月份的銷售與房源比例為25.7%。這代表,每100戶在市場上銷售的物業,每個月有 25.7戶物業售出,並且是一個賣方市場。

讓我們來看看以下二月份的銷售與房源比例,你的城市、物業的類型,是高於或低於大溫地區平均的25.7%?它是一個賣方、平衡或是買方市場?價格可能上升或持平?

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各國地產專家看大溫哥華房地產 (2015年2月20日发布于太陽報)

上週四,我們參加了一個由開發商Wesgroup贊助的“紅色講座”。超過600多名大溫地產經紀人參加此講座。贊助商邀請了四位來自世界各地的地 產專家來談談他們的市場還有他們對大溫地區地產市場的看法。他們帶了這四位專家,去看了贊助商開發的項目: 新西敏市的Brewery District、溫哥華的River District、還有其他開發商的Vancouver House及Trump Tower。以下是四位專家在紅色講座談到的話題:

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Josh Flagg – 美國電視真人秀的洛杉磯百萬經紀 (Million Dollar Agent LA)。喬希談到在洛杉磯幫助很多名人買賣物業。他現在正在賣一間1.5億美元,曾經是知名歌手Cher擁有的房屋。他還談到洛杉磯有比較多的獨立屋需 求,公寓則比較乏人問津。他認為溫哥華的地產價錢目前低於實際價值。

Alan Child – 長期在香港的全球性地產顧問公司主席。艾倫談到香港實施物業買賣的“印花稅”來減少炒樓,所以現在香港的地產活動幾乎停止。但是香港目前還是全世界最負擔不起的城市。

Stephen Hurford – 倫敦領先開發諮詢和營銷公司主席。他認為溫哥華地產和倫敦或俄羅斯比較,價錢還是偏低。他說倫敦當地人購入新的物業非常困難,高於60% 新開發物業會先銷售給海外買家。現在他們政府要求任何新的開發項目,需要提供35% 的低收入社會住戶,必須分散在物業中而且無法被分辨。

Brendon DeSimone – 紐約地產經紀和全國媒體CNN指定地產專家。Brendon談到紐約布中央公園周邊90 %都是合作物業 (Co-op) 。合作物業每個業主擁有該業物的部份股份,而且可以選擇用任何理由不讓誰住在這棟樓裡。因此,外國買家非常難買到合作物業。如果外國投資者想在紐投資,唯 一的選擇就是購買普通公寓,一房最低起價為100萬美元。現在很多人選擇搬到布魯克林,因為那裡價格比較便宜,而且還可以看到樹和天空。

四位專家全都認為,溫哥華如此美麗的城市,房地產的價值還是被低估。

以 目前的市價, $328,000可以在溫哥華市中心買到一個18年水泥大樓、534平方尺的一房公寓。如果使用最基本的抵押貸款,每月供貸支付$1241.80。而現在 這個公寓每月出租$1600元! 另外,$335,900(加GST)您甚至也可以在溫哥華市中心買到一個全新水泥大樓、537平方尺的一房公寓。

那 麼,關於溫哥華地產是全世界第二困難付擔的數據是如何算的? 付擔能力是由房屋價格中位數除以家庭收入中位數來計算。2014年第三季度,溫哥華中位屋價 為$704,800,家庭收入中位數為$66,400。而在舊金山雖然有較高的價格中位$744,400美元,但他們的家庭收入中位也較高 為$81,200美元。如此算下來,舊金山較高的房價反而比較容易被當地居民所負擔。

為了因應這個問題, 溫哥華政府開始獎勵開發商建造低收入社會住戶. 尤其是溫哥華市中心,越來越多的新開發項目都會融入低收入社會住戶。但不像倫敦,我們的社會住戶通常僅限於建築物的較低樓層,或是有分開建築,而且通常不會超過10%(倫敦規定35%)。

 

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2015年一月房屋銷售量高於水平 (2015年2月6日发布于太陽報)

2015年一月的房屋銷售量比10年平均的一月銷售量高了14.9%。購房者依然活躍,而掛牌出售的房屋數量卻低於一般水平。所以最近紛紛出現 Multiple offer 的情況。而我們地產公司本週看到的幾個例子:

#105 825 W 15th Ave Vancouver: 25 年2房城市屋,叫價$529,900,無條件Offer,成交價$580,000 。

9111 Holmes St Burnaby: 60年獨立屋,叫價$828,000,10個競爭Offer,最後無條件成交$885,000。

1163 W 38th Ave Vancouver: 73年獨立屋,叫價$3,088,000,六天賣出,成交價$3,830,000。

大 溫哥華地產局(REBGV)總裁雷·哈里斯(Ray Harris)表示: 我們目前看到較少的業物掛牌出售,雖然購房者需求仍保持穩定。尤其是在獨立屋市場,現在出售的業物數量,是最近四年來第二低量的一年,這造成購房者之間的 競爭。 地產局報告表示,大溫哥華地區的銷售與房源比例為17.7%,仍然是屬於平衡的市場狀況。

但如果將溫哥華、本拿比、列治文各地區以及獨立屋、城市屋、公寓各類別的業物分開來看的話,銷售與房源比例這個數字就提供了更多的資料(下圖):

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例如:溫哥華及本拿比的獨立屋在2015年一月都是屬於賣家市場。我們本週看到幾個 MULTIPE OFFER 的例子有兩個就是在溫哥華和本拿比的獨立屋。

本拿比的城市屋市場更是火熱的賣家市場,銷售與房源比例高達34%。到上個月一月為止,本拿比有138個城市屋掛牌出售。而一月份共有47套城市屋售出47除以138=0.34或34%。如果沒有新的城市屋在本拿比掛牌出售,以這個速度,3個月後,所有的城市屋都會賣完。

各區的公寓市場是處於平衡市場,代表供應與需求是對等的。

記 得剛考到地產經紀牌照後,前輩告訴我每天早上都要看銷售與房源比例,這樣才能了解市場狀況。尤其在自己專長的地區,需要更詳細的了解:例如,本拿比又可以 分為更小的區域如 Metrotown或Edmonds、還有業物的種類、屋齡、大小等等,都有不同的供應與需求。我們雖然不能預知未來,但是了解市場狀況才能給客人最好的 建議。

例如現在是賣本拿比獨立屋或城市屋的好時機,但是如果現在想賣列治文的公寓,可能沒有其他地區或屋類那麼好的價錢。但是反過來看,如果現在想購買列治文公寓,可能買家又比較多議價的空間。

 

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加拿大中央銀行調降利率,對溫哥華地產有何影響? (2015年1月23日发布于太陽報)

「如果以50萬元的貸款和25年期計算,假使貸款利息由 3% 調降至2.75%,每個月僅可以節省$63.67元,或是多貸$13,801.97元。看來,這個數字並不會帶來太大幫助。」

本週三,加拿大中央銀行突然無預警宣布將基準利率下調0.25 個基準點,由1 %降至0.75 %。

去年,各大銀行的房貸利率已經開始逐漸升高,政策制定者也正在計劃限制抵押貸款市場。原因是由於加拿大中央銀行估計,加拿大房屋價格可能被高估了高達30 %,而且加拿大家庭債務也在2014年的第三季創新高。

現在,加拿大央行行長史蒂芬Poloz表示,油價的下跌已經影響到加拿大正在恢復的經濟,因而宣布降低利率以減緩油價暴跌的衝擊。

然而加拿大的基準利率下降對溫哥華地產市場有何影響?這也要看看各大銀行是否會跟隨加拿大中央銀行調降房貸利率。因為加拿大的金融機構是並不需要隨著加拿大央行一起調整利率的,雖然通常各大銀行都會與加拿大央行一起調整房貸利率。

這次的降息使得商業機構可以更便宜的借到錢,可是到目前為止,各大銀行並沒有顯示變動房貸利率的跡象。多倫多道明倫銀行TD表示目前仍然保持其主要利率不變。上次各大銀行沒有跟隨加拿大央行調息是在2008年的12月。

但 即使五大銀行決定降低房貸利率,這是否足夠觸發溫哥華的住宅市場上揚?現在,溫哥華是繼香港以後,排名為全世界第二最負擔不起的城市。如果以50萬元的貸 款和25年期計算,假使貸款利息由 3% 調降至2.75%,每個月僅可以節省$63.67元,或是多貸$13,801.97元。看來,這個數字並不會帶來太大幫助。

同時還有其他許 多不同的因素,例如: 石油價格的下降可能會減少加拿大的收入和增加失業率。但加拿大還有其他非能源產業正在甦醒、加幣貶值刺激外銷、美國經濟恢復的影響。而且還有不少不需要貸 款的買家。就以我們地產經紀看來,現在每天都有買家預約看房,MULTIPLE OFFER 多人競爭搶房的情形又開始出現,帶客人出去看房,預約10間屋看,有5 間已經有了ACCEPTED OFFER的狀況, 目前市場還是非常的熱絡。而以長遠的角度來看,筆者認為房地產價格永遠是往上爬的。重要的是買家賣家了解為什麼要買要賣,還要有充足的最新市場資訊(不管 好壞),才可以做出以目前來講,最合適的決定。

 

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prop 2015卑詩物業估價通知和房價的漲跌                   (2015年1月9日发布于太陽報)

「很多屋主可能已經收到了這封物業評估通知,也聽到許多親戚朋友們在討論自家房價的漲跌。您們家的物業評估是漲是跌?」

新年快樂!

2015年我們家第一封收到的信就是從卑詩物業估價署(BC Assessment)寄來的物業評估通知(Property Assessment Notice)。很多屋主可能已經收到了這封物業評估通知,也聽到許多親戚朋友們在討論自家房價的漲跌。您們家的物業評估是漲是跌?

其實這封物業評估通知反映了一個物業在7月1日 2014這一天的價值。您物業評估通知的漲跌也只是7月1日 2014這一天和7月1日 2013這一天的比較。

政府使用這天的價值來計算你今年該繳納多少稅金,用來提供公共服務例如警察、消防、應急救援、道路建設和維護、垃圾、社區中心、圖書館、公園、學校和醫院等等。

作 為房地產經紀,在幫客戶賣房屋的時候, 我們會使用過去3-6個月同類房屋的售出價格來評估一個物業的價值, 同時調查其他類似房屋目前在市場上的要價,房源數量,然後策略性的開價,讓買家貨比三家時,能夠一目了然的看到買你家的價值。有時候客戶會高估了政府估價 的準確性而盲目地以這個數字來做買賣房子的一個依據. 而讀者必須知道的是BC Assessment的物業評估只是房屋價值的其中一個參考數據。許多的因素會導致政府估價錯誤的反映目前市場狀況。例如有些房主會向卑詩物業估價署 (BC Assessment)提出上訴改變評估,以獲得一個較低的價值而減少繳納的房產稅。或者, 房屋有無重新裝修、朝向、甚至風水等等的因素都不一定會反映在政府估價上。這就是為什麼它不是我們在估價時的唯一參考的數據。